DLACZEGO CENY NIERUCHOMOŚCI ROSNĄ?

Pandemia, która wybuchła w marcu 2020 roku wpłynęła na prawie każdą z dziedzin życia, nie omijając przy tym rynku nieruchomości. Jednak wbrew przewidywaniom ‒ domy i mieszkania zamiast tanieć zaczęły drożeć. To na pozór niezrozumiałe zjawisko ma pewne przyczyny.

Wielu liczyło na to, że pandemia spowoduje spadek cen mieszkań. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie. Pandemia – poza okresem lockdownu w kwietniu i maju ubiegłego roku – wcale nie wpłynęła negatywnie na popyt. Przeciwnie, do szerokiej grupy osób, które chcą kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb, często z myślą o wygodniejszym miejscu do pracy w domu w warunkach pracy hybrydowej, dołączyła rzesza posiadaczy oszczędności, wierząca w dalszy wzrost cen mieszkań chroniący ich pieniądze przed inflacją. Klienci, którzy mają 0 proc. na lokatach, wyciągają pieniądze i inwestują w mieszkania- to w końcu najbardziej stabilna inwestycja.

Deweloperzy wciąż poruszają się w gąszczu przepisów, które często podlegają najróżniejszym interpretacjom urzędników. Zdarza się, że ten sam przepis, obowiązujący przecież w całym kraju, ma zdaniem dwóch różnych urzędników zupełnie odmienne znaczenie. Przy odwołaniach od niekorzystnych przepisów, traci się czas i pieniądze. Nie wygląda na to, aby coś mogło się tu zmienić. Mało tego,  do puli kosztów ponoszonych przez deweloperów dojdą w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jakie skutki będzie miała dla firm deweloperskich, z których wiele jest niewielkimi biznesami rodzinnymi, które jeszcze nie otrząsnęły się z nowego podatku od spółek komandytowych, w których to formach były prowadzone bardzo  często te biznesy? Wejście w życie tej ustawy będzie oznaczało dodatkowe obciążenia także dla takich firm. Jaki jest cel ustawy? W Uzasadnieniu do jej wprowadzania można przeczytać m.in.: „Wprowadzenie tej regulacji było odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości w latach poprzedzających jej uchwalenie – zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i związanych z tym strat finansowych osób, które nabywały w tych firmach lokale mieszkalne albo domy.”

Jednak czym innym jest dbanie o bezpieczeństwo nabywców i działanie w ich interesie w tym zakresie, a czym innym jest dokładanie kolejnego podatku dla przedsiębiorców –w wysokości nieproporcjonalnej do rzeczywistych zagrożeń na rynku.I jeśli przyjmiemy konieczność uiszczania 2% składki na DFG od ceny brutto każdego sprzedawanego mieszkania to oznacza to najczęściej kwotę większą niż 10% dochodu firmy. Biorąc pod uwagę, że teraz ustawa ma obejmować także lokale użytkowe, a nie tylko mieszkalne to w przypadku firm, które działają w tym obszarze kwota będzie jeszcze większa procentowo w porównaniu do dochodu oraz do przychodu netto. Już sama niepewność przepisów, wyliczenia składek i nowych regulacji powoduje, ze zakładany budżet mechanicznie się zwiększa.

Kolejna przyczyna drożejących nieruchomości to rosnące koszty realizacji inwestycji. Drożeją właściwie wszystkie materiały budowlane, a wzrost ten jest dużo szybszy od inflacji. Mocno drożeją koszty pracy i jest coraz trudniej znaleźć wykonawcę, który szybko i sprawnie poprowadzi budowę. Polaków na budowach pracuje coraz mniej, pracownicy zza wschodniej granicy, którzy ratowali wiele firm budowlanych, przez pandemię mieli ograniczoną możliwość wjazdu do Polski. Do tego niesamowicie wysokie podwyżki materiałów budowlanych (np. styropian w tym roku podrożał już o kilkadziesiąt procent). W dodatku można się spodziewać wzrostów kosztów energii, a to wpływa na koszty we wszystkich fazach procesu budowlanego.

W dłuższej perspektywie na koszty związane z realizacją zacznie też mieć wpływ nowa polityka unijna „Fit for 55”, podrażająca energochłonne materiały budowlane, takie jak cement, stal czy ceramika budowlana.

Problemem długoterminowym jest na pewno zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Potrzeby mieszkaniowe ludności są jednym z kluczowych czynników, które kształtują rynek nieruchomości w Polsce. Tak zwany deficyt mieszkaniowy to wynik różnicy między liczbą funkcjonujących gospodarstw domowych a zasobami mieszkaniowymi w skali kraju. Pomimo systematycznie rosnących płac warto zwrócić uwagę, że mnóstwo osób nie ma dochodów na tyle dużych lub stabilnych, aby móc na poważnie rozważać ubieganie się o kredyt hipoteczny. Wprawdzie co roku obserwujemy podwyżki płacy minimalnej, ale różnice względem lat ubiegłych są zbyt małe i nie nadążają za rosnącą inflacją. Sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale mimo planów, nie widać pewnych kroków do podjęcia takich inwestycji. A szkoda, bo niestety wciąż jesteśmy w niechlubnej czołówce państw o ogromnych brakach mieszkaniowych. Warto aby decydenci wrócili więc do rozmów na temat poprawy tej sytuacji.